Военная ипотека (НИС) в 2026 году: как контрактнику купить квартиру

Главная фишка НИС — деньги на счёт идут от государства, а не из зарплаты. Сумма одинаковая для всех контрактников: ни звание, ни должность, ни количество детей не влияют. Капают они автоматически, без вашего участия — просто открывается именной счёт после включения в реестр.

Курирует всю историю ФГКУ «Росвоенипотека». Базовый документ — ФЗ № 117-ФЗ от 20 августа 2004 года. Размер годового взноса прописывают каждый год отдельно — в законе о федеральном бюджете. Инфляция за год выросла — взнос автоматически подняли.

Цифру на 2026 закрепили законом № 426-ФЗ от 28 ноября 2025 года — это бюджетный закон сразу на три года вперёд. Год назад платили 395 370,10 ₽, теперь — на 4% больше. А с 2024 года прибавка составила почти 13%. Это заметно опережает официальную инфляцию, что для контрактника хорошо: его накопления не съедает рост цен.

В статье 9 ФЗ № 117-ФЗ перечислены все категории. Часть военнослужащих просто «включают» — без всяких заявлений. Остальным нужно лично подать рапорт командиру части — без рапорта счёт не откроют, даже если по званию положено.

• Офицеры, окончившие военный ВУЗ после 1 января 2005 года — попадают в реестр сразу, без бумажной волокиты.
• Прапорщики и мичманы со стажем контракта от 3 лет (отсчёт с 2005 года) — иногда автоматом, иногда по рапорту.
• Сержанты, старшины, рядовые и матросы — только при втором контракте и общей выслуге от 3 лет, по рапорту.
• Бывшие офицеры запаса, вернувшиеся на контракт после 2005 года — записывают автоматом, как только подходят по критериям.

Когда вас включат в реестр, дадут уникальный 20-значный номер и заведут счёт. Проверить, сколько уже накопилось — через личный кабинет на портале cabinet.new.mil.ru. Раздел так и называется: «Для участников НИС». Введите последние 10 цифр номера и дату рождения — увидите остаток по кварталам.

Стандартное правило простое: к деньгам подпускают через 3 года после включения в реестр. Записали в январе 2024 — заём только с января 2027. Эти три года не пропадают: счёт всё это время копит как обычно. Просто пользоваться им нельзя.

Для участников боевых действий — то есть СВО — никакого ожидания нет. Записали в реестр — на следующий день можно идти в банк за свидетельством о праве на ЦЖЗ. Это огромное преимущество. Подписывайте контракт сейчас — и не ждёте 3 года, а сразу решаете жилищный вопрос.

Тут считают три цифры: годовой госплатёж, ставку банка и сколько лет вам осталось до предельного возраста службы (обычно 50, у части банков — 45). Логика банка: ежемесячного госплатежа должно хватать на покрытие платежа по кредиту. В 2026 это 34 265,41 ₽ в месяц. При рыночной ставке 19–21% это даёт примерно 2,2 млн ₽ на чистой программе.

Бюджет покупки квартиры обычно сильно выше — за счёт двух вещей. Первая: на счёте уже что-то накоплено (за 3 года около 1,2 млн ₽) — это идёт первоначальным взносом. Вторая: можно докладывать свои деньги поверх государственных. Если есть зарплата выше базовой и готовность вносить ещё 20–30 тысяч в месяц — потолок поднимается до 6–12 млн ₽ через льготные программы.

• Промсвязьбанк (ПСБ) — стандартная ставка 19,2%, до 2,01 млн ₽; по льготным программам в новых регионах и ДВ — от 2% годовых.
• Банк РОССИЯ — 5,5–5,8% годовых, до 12 млн ₽ при дополнительном финансировании.
• ВТБ — 19% годовых, до 2,125 млн ₽.
• Севергазбанк — семейная военная ипотека до 6% годовых, до 5 млн ₽.
• Сбербанк — стандартные условия по программе НИС с учётом ключевой ставки ЦБ.

Государство процент по военной ипотеке не диктует — банки соревнуются между собой. Цифра, которую вам предложат лично, зависит от четырёх вещей: насколько большой ваш первоначальный взнос своими деньгами, на какой срок берёте, оформили ли страхование жизни и имущества (это минус 0,2–1%) и где покупаете квартиру. Дальний Восток, Арктика и новые регионы — отдельные программы со ставкой до 2%.

Тут всё зависит от того, сколько лет успели отслужить и почему уходите. Самый болезненный сценарий — увольнение до 10 лет: государство потребует вернуть всё, что оно потратило на ваш ЦЖЗ, и срок на возврат — 10 лет. При этом банк никуда не делся, его платёж тоже на вас.

1. 01До 10 лет — самый невыгодный вариант: возвращаете государству всё с накопительного счёта в течение 10 лет, плюс продолжаете платить банку.
2. 0210–20 лет при «уважительной» причине (здоровье, ОШМ, предельный возраст, семейные обстоятельства) — государство ещё что-то доплатит исходя из остатка до 20 лет выслуги.
3. 03От 20 лет — никаких возвратов. Остаток счёта получаете единой суммой на руки. Если ипотека ещё не погашена — допачиваете банку из собственных денег, госплатежи прекращаются.
4. 04Гибель на службе — семье полагается доплата; для семей погибших на СВО действуют отдельные льготные программы ипотеки от 2% годовых.
5. 05Инвалидность 1 группы из-за боевого ранения — государство может ещё какое-то время гасить ипотеку за вас.

Просто взять деньги НИС и отремонтировать или закрыть ими старую гражданскую ипотеку — нельзя. Зато можно поменять старую военную квартиру на новую через специальную процедуру. Называется она «военный переезд» и работает так.

1. 01Пишете рапорт на новое свидетельство о праве на целевой жилищный заём.
2. 02Заказываете независимую оценку имеющейся квартиры.
3. 03Сами ищете покупателя и договариваетесь о цене.
4. 04Закрываете ипотеку перед банком полностью и возвращаете на счёт все деньги, которые государство потратило на ваш ЦЖЗ.
5. 05Снимаете обременение в Росреестре и продаёте квартиру.
6. 06Свежие накопления (за 5–7 лет успевает накапаться 1,8–2,5 млн ₽) идут первым взносом на новое жильё.

• Дальневосточная ипотека — до 2% годовых, до 9 млн ₽ для жилья от 60 м², срок до 20 лет.
• Арктическая ипотека — до 2% годовых, до 9 млн ₽ на сухопутных территориях Арктической зоны.
• Ипотека для новых регионов (ДНР, ЛНР, Запорожская, Херсонская обл.) — до 2%, до 6 млн ₽.
• Семейная ипотека для военных — до 6% годовых, до 12 млн ₽ в Москве и СПб.